Crisis op de woningmarkt: wie slaagt, wie niet meer?
De hypotheekrente is historisch laag, de koopwoningmarkt was nog nooit zo krap en de woningprijzen stijgen met recordhoogtes. Maar voor wie is het nu crisis op de woningmarkt? Sommige mensen vinden geen koopwoning, maar er worden wel recordaantallen woningen gekocht. Wie kan nog wel kopen en wie niet? Hoe passen kopers zich aan? Wat laten de data zien? Wij analyseerden de toegankelijkheid van de woningmarkt voor verschillende typen kopers tussen 2017 en 2021.
Meer lezen?
Lees verder voor de belangrijkste inzichten uit dit onderzoek. Of download het volledige rapport.
Belangrijkste inzichten
- Door de lage rente kunnen kopers aanzienlijk meer lenen. Huishoudens kunnen in 2021 soms €30.000 meer lenen dan in 2017. Dat geldt voor huishoudens met een gezamenlijk bruto inkomen van €25.000, maar ook met een inkomen van meer dan €110.000.
- Een hogere lening is echter onvoldoende om de stijging van de woningprijzen bij te houden. Een huishouden met 2 inkomens van in totaal €60.000 kon in 2017 nog ongeveer 65% van alle verkochte woningen kopen. In 2021 is dat nog maar 37%. Een huishouden met een inkomen onder de €35.000 maakt nauwelijks nog kans op een koopwoning.
- In de 4 grootste gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) is de koopwoningmarkt nog minder bereikbaar voor inkomens onder de €35.000. Hier is 18% van de woningen alleen te koop voor huishoudens met een inkomen boven de €110.000.
- Het aandeel kopers onder de 30 jaar nam af tussen 2009 en 2021. Het aandeel oudere kopers nam juist toe.
- Binnen de groep kopers onder de 35 jaar is een duidelijk verschil tussen kopers zonder en met woning (doorstromers). Deze doorstromers profiteren van de prijsstijgingen en daarmee van overwaarde. Zij kopen dan ook aanzienlijk duurdere woningen dan koopstarters. De woningen van doorstromers waren in 2017 gemiddeld €40.000 duurder dan die van koopstarters. In 2021 is dat verschil €71.000.
- In grote delen van het land is minder dan 10% van alle verkochte woningen bereikbaar voor mensen net boven de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. In 2021 is die grens €45.000. Er zijn 29 gemeenten waar geen enkele verkochte woning bereikbaar was voor deze groep. In 2017 gold dit nog maar voor 4 gemeenten.
Hoe passen kopers zich aan?
- In de Randstad en de ring daaromheen zijn nauwelijks nog woningen te koop voor minder dan €200.000. Steeds meer huizenbezitters uit deze stedelijke regio’s kopen een woning in de buitenregio. Dat geldt meer voor doorstromers dan voor starters.
- 1 van de gevolgen van de stijgende prijzen is dat het steeds lastiger is om alleen een woning te kopen. Mensen kopen dan ook steeds vaker samen. Starters kopen vooral meer samen met doorstromers.
- Kopers van 25 tot 35 jaar kopen in 2021 aanzienlijk kleinere woningen dan in 2017. De kopers jonger dan 25 jaar kopen juist vaker middelgrote woningen en minder vaak kleine en grote woningen.
Meer informatie
- Het Kadaster publiceert het aantal transacties en de woningprijs op basis van de eigendomsoverdrachten bij de notaris. De NVM publiceert op basis van de koopakten.
- Dit onderzoeksrapport is geschreven door: Lianne Hans, Jorian Lamberink, Marion Plegt, Paul de Vries en Joost Zuidberg.
- Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert. Contactgegevens vindt u op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.
- Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
- Wilt u voortaan ieder kwartaal cijfers en inzichten over de woningmarkt ontvangen? Schrijf u dan in voor ons Kwartaalbericht woningmarkt via het aanmeldformulier.