Beleggingspercelen

Een beleggingsperceel wordt in de media vaak uitgelegd als een perceel grond dat wordt opgeknipt in vele kleine percelen grond. Deze kleine percelen grond worden vervolgens verkocht als belegging. Als de bestemming van de grond wijzigt en de bestemming in plaats van landbouwgrond verandert in bouwgrond, wordt de grond veel meer waard. 

Het Kadaster kan niet beoordelen of er sprake is van een ‘normaal’ perceel of een beleggingsperceel. Sommige beleggingspercelen hebben één of meer van de volgende kenmerken:

• samen met vele andere percelen ontstaan uit een groot perceel
• in omvang (oppervlakte) niet heel groot
• als huidige bestemming bosgrond, landbouwgrond of tuingrond
• bij de verkoop is aangegeven dat de bestemming mogelijk (snel) zal wijzigen in bouwgrond.

Om te beginnen is het de vraag of er sprake is van benadeling. U hebt een stuk grond geleverd gekregen en u bent nog steeds eigenaar van die grond. Het kan wel zijn dat de grond in waarde is gedaald of gestegen. Indien de waarde is gedaald, kan er sprake zijn van benadeling. RTL Nieuws legt uit wat de gevolgen kunnen zijn van speculatieve grondhandel. U leest hier meer over in een artikel op de website van RTL Nieuws. 

 Als u vindt dat u bent benadeeld, dan kunt u de volgende stappen nemen:

1. Contact opnemen met de verkoper 
   Met de verkoper bent u als koper namelijk de koop aangegaan. Daarom is de verkoper uw 1e aanspreekpunt voor een eventuele nadere afspraak of schadevergoeding.
    
2. Navraag doen bij de notaris
   Komt u met de verkoper niet tot een oplossing? Dan kunt u navraag doen bij de notaris die de levering heeft vastgelegd in een notariële akte. In een akte van levering is door partijen aangegeven wat wordt overgedragen, onder welke voorwaarden en tegen welke prijs die levering plaatsvindt.
   
   De notaris controleert of de partijen het eens zijn over wat er precies verkocht is. Ook onderzoekt de notaris of de verkoper dit mocht overdragen. Het 2 keer overdragen van hetzelfde perceel grond zou daarmee in principe niet kunnen plaatsvinden. 
   
   Bij de inschrijving van de akte moet het Kadaster uitgaan van de juistheid van de informatie die de notaris in de akte heeft vermeld. Wanneer het overduidelijk is dat een levering niet kan plaatsvinden of er een overduidelijke fout wordt gezien, vraagt het Kadaster de notaris de akte te verbeteren. 
    
3. Klacht indienen bij het Kadaster
   Als het Kadaster bij het verwerken van de akte of bij het meten van de kadastrale grenzen fouten heeft gemaakt, dan kan het zijn dat het Kadaster aansprakelijk is voor deze fouten. Alleen in bepaalde gevallen kunt u het Kadaster aansprakelijk stellen voor de ontstane schade. Er moet dan wel echt sprake zijn van schade. Uw klacht kunt u indienen via ons formulier Klacht indienen.  

Soms stelt de notaris de koopovereenkomst op. Dat is niet verplicht. In Amsterdam en omgeving is het goed gebruik dat de notaris een koopovereenkomst opstelt. Maar de koopovereenkomst kan ook door de partijen zelf, een makelaar of iemand anders worden opgesteld. Belangrijk is wel dat de koper én de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend.

Nadat de koopovereenkomst is ondertekend, moet er nog worden geleverd. Dat gebeurt in een akte van levering. Die akte wordt gemaakt door de notaris. De notaris kan sinds 2015 ook een voorlopige kadastrale grens (VKG) tekenen in de kadastrale kaart. Niemand anders dan de notaris mag de akte opstellen en de VKG intekenen. De tussenkomst van de notaris is hier dus verplicht.

De notaris zorgt ervoor dat de akte wordt ingeschreven bij het Kadaster. Dat gebeurt nadat de partijen de akte van levering hebben ondertekend. Pas na inschrijving is de koper eigenaar geworden. Na de inschrijving van de akte van levering nodigt een landmeter van het Kadaster de belanghebbenden uit om aanwijs te geven. Daarna worden de perceelsgrenzen definitief ingemeten.

Het Kadaster splitst alleen percelen als de eigenaar hierom vraagt óf wanneer een ingeschreven stuk (een vonnis of een akte) hiertoe aanleiding geeft. Alle splitsingen hebben daarmee altijd de medewerking van de eigenaar en eventuele andere belanghebbenden.  In de Kadasterwet is aangegeven in welke gevallen er wel of geen nieuwe percelen (mogen) worden gevormd. Dit vindt u in artikel 6 Kadasterbesluit.

Het Kadaster is verplicht om akten die notarissen inschrijven bij het Kadaster in te schrijven als deze aan de vereisten voldoen. Niettemin is het Kadaster geschrokken van de publicaties door RTL op 10 en 12 april 2023 waarin wordt uitgelegd op welke wijze de grondhandel van specifieke percelen heeft plaatsgevonden. Het is de missie van het Kadaster om in alle gevallen zekerheid over eigendom en rechten te bieden. Daar zet het Kadaster zich iedere dag voor in. 

In Nederland worden vaker percelen (landbouwgrond) opgesplitst in kleinere percelen voor de verkoop. Het opsplitsen van percelen en verkopen van deze percelen is legitiem en in de meeste gevallen een normale transactie.

Wanneer de verkoop plaatsvindt op basis van misleidende voorlichting of onjuiste informatie dan kan er mogelijk sprake zijn van een strafbaar feit. Dit geldt zeker ook in het geval van een dubbele verkoop. 

Het verrichten van onderzoek naar eventuele juridisch onjuiste transacties en strafbare feiten behoort niet tot de wettelijke taken van het Kadaster.

Wel kan het Kadaster aan toezichthouders en opsporingsinstanties op verzoek informatie verstrekken over (verkopers en kopers van) percelen die door deze instanties als beleggingsperceel worden geduid. Die instanties kunnen dan een onderzoek instellen naar eventuele strafbare feiten.

Het Kadaster wil in alle gevallen zekerheid bieden over eigendom en rechten. Om maximale zekerheid te bieden adviseert het Kadaster om voorafgaand aan de levering van een nieuw te vormen perceel alvast nieuwe perceelsgrenzen te vormen. Dit noemt het Kadaster ‘meten vooraf’. 

Meten vooraf is alleen mogelijk als de akte van levering nog niet bij het Kadaster is ingeschreven. Is de akte al wel ingeschreven dan zullen de perceelsgrenzen naderhand moeten worden ingemeten. Om naderhand te kunnen meten, moeten alle belanghebbenden de grenzen aan de landmeter van het Kadaster aanwijzen.

Of het Kadaster de grenzen van uw perceel kan inmeten, hangt af van de situatie. 

• Het kan zijn dat 1 van de belanghebbenden niet wil of kan meewerken aan de aanwijs van de nieuwe grens. 
• Wat ook kan is dat belanghebbenden niet allemaal dezelfde grens aanwijzen aan de landmeter en het dus niet met elkaar eens zijn. 

Als partijen niet dezelfde grens aanwijzen, kan het Kadaster de kadastrale grens niet vastleggen. Wij kunnen de grens dus pas vastleggen als alle betrokkenen het eens zijn over het verloop van de grens en dat aan de landmeter hebben aangewezen.

Het 2 keer overdragen van hetzelfde perceel grond kan in principe niet voorkomen. Om eigenaar te worden van het verkochte moet een notaris een akte van levering opstellen. De verkoper en koper moeten deze akte ondertekenen, waarna de notaris de akte inschrijft bij het Kadaster. De notaris heeft in dit hele proces een belangrijke rol die ook wel wordt omschreven als de poortwachtersfunctie. Zo controleert de notaris of de partijen het eens zijn over wat er precies verkocht is en wordt geleverd. Ook onderzoekt de notaris of de verkoper dit mag overdragen. 

Het recht van eigendom behoort toe aan degene die als 1e het eigendom verkrijgt, ten nadele van de latere verkrijger. Het tijdstip van inschrijving bij het Kadaster is hierbij doorslaggevend. Het kadastrale proces is hierop ook ingericht.

Bij de inschrijving van een akte van levering wordt getoetst of de verkoper in de Basisregistratie Kadaster (BRK) voorkomt als rechthebbende. Is dit niet zo en levert iemand anders dan de rechthebbende, zonder dat de notaris dit uitlegt in zijn akte? Dan vragen we de notaris de akte te verbeteren.

• Als de notaris de akte kan verbeteren (rectificeren), kan hij dit doen door een verbeterde versie in te schrijven bij het Kadaster.
• Als de notaris aan het Kadaster laat weten dat hij de akte niet kan verbeteren, zal het Kadaster aan alle belanghebbenden een waarschuwingsbrief versturen. Hierdoor wordt iedereen geïnformeerd over een mogelijk onjuiste levering. 

Om maximale zekerheid met betrekking tot zekerheid over eigendom en rechten te bieden, adviseert het Kadaster om vooraf aan de overdracht nieuwe perceelsgrenzen te vormen. Dit noemen wij ‘meten vooraf’. De perceelsgrenzen worden dan al definitief vastgesteld door de landmeter. Daarna wordt de akte bij de notaris gepasseerd.

Indien meten vooraf niet mogelijk is, kan in de akte worden verwezen naar een voorlopige kadastrale grens (VKG) . Deze VKG is voorafgaand aan het ondertekenen van de akte door de notaris op de kadastrale kaart ingetekend. Na het inschrijven van de akte zullen de betrokken partijen worden uitgenodigd om aanwijs te geven aan de landmeter van het Kadaster. Na het geven van aanwijs zal de kadastrale grens een definitieve status krijgen en vindt definitieve perceelsvorming plaats.

Het Kadaster kent 3 soorten grenzen:

• definitieve kadastrale grenzen: dit zijn grenzen die door de landmeter van het Kadaster zijn vastgesteld op basis van verstrekte meetgegevens of door de aanwijs door partijen. Op de kadastrale kaart zijn deze grenzen zichtbaar in de kleur zwart. Het overdragen van een perceel met dit type grenzen biedt de meeste rechtszekerheid.
• voorlopige kadastrale grenzen:  een voorlopige kadastrale grens (VKG) is voorafgaand aan het ondertekenen van de akte door de notaris op de kadastrale kaart ingetekend. Na het inschrijven van de akte zullen de betrokken partijen worden uitgenodigd om aanwijs te geven aan de landmeter van het Kadaster. Deze grenzen hebben geen enkele juridische waarde. Op de kadastrale kaart zijn deze grenzen zichtbaar in de kleur oranje-bruin. Pas na het geven van aanwijs zal de kadastrale grens een definitieve status krijgen en is sprake van definitieve kadastrale grenzen en kan juridische waarde aan de grens worden toegekend.
• administratieve kadastrale grenzen: een administratieve kadastrale grens is een voorlopige grens die door het Kadaster is ingetekend op de kadastrale kaart. Deze grens wordt daarom ook een administratieve voorlopige grens genoemd en heeft een afwijkende kleur (blauw) ten opzichte van de voorlopige kadastrale grens (bruin/oranje) en de definitieve grens (zwart). De administratieve grens wordt ingetekend om voor de partijen in de keten inzichtelijk te maken dat hier activiteit is geweest in de vorm van een akte. Ook deze grenzen hebben geen enkele juridische waarde.

In de meeste gevallen wordt de grens pas vastgesteld nadat de akte van levering is ingeschreven.

Koper, verkoper en eventuele andere belanghebbenden worden ná de inschrijving van de akte van levering door het Kadaster uitgenodigd om op locatie met de landmeter de nieuwe grenzen te komen aanwijzen. Alleen partijen en belanghebbenden weten immers wat er is ge- en verkocht. Zij kunnen dus als enige de grens aanwijzen aan de landmeter. Dit proces wordt ‘aanwijs halen’ genoemd.

Na het halen van de aanwijs wordt de grens definitief vastgelegd en wordt deze als zodanig vermeld op de kadastrale kaart. Tot die tijd is de grens niet definitief en is er – afhankelijk van de periode waarin de akte is ingeschreven – sprake van een deelperceel of een perceel met voorlopige kadastrale grenzen.

Een deelperceel bestond uit een gedeelte van een perceel dat pas ná aanwijs en meting door de landmeter een zelfstandig perceel werd. Er was geen sprake van en zichtbare voorlopige grens in de kadastrale kaart. 

Vanaf 1 januari 2015 werd het verplicht om bij de overdracht van een gedeelte van een perceel de grens op een situatieschets aan te geven. 

Op 1 januari 2015 werd de notaris wettelijk verplicht om een tekening of schets als bijlage bij de akte in te schrijven. De toen bestaande deelpercelen zijn omgezet naar percelen met voorlopige administratieve grenzen. Daardoor bestaan er nu geen deelpercelen meer.

Het omzetten van de deelpercelen was een logisch gevolg van de werkwijze die is geïntroduceerd met de invoering van het systeem van Voorlopige Kadastrale Grenzen (VKG). Met VKG werd het mogelijk om al voorafgaand aan de akte van levering een grens in te tekenen in de kadastrale kaart. Dit betreft een voorlopige kadastrale grens, door de notaris ingetekend in de kadastrale kaart.

Een voorlopige kadastrale grens is een grens die al voorafgaand aan de akte van levering door de notaris wordt ingetekend op de kadastrale kaart. De voorlopige grens is schetsmatig van aard. Het verloop van de grens en de grootte van het perceel staan daarmee nog niet vast. Om die reden hebben deze grenzen geen enkele juridische waarde. Op de kadastrale kaart zijn deze grenzen zichtbaar in de kleur oranje-bruin.

Pas na het geven van aanwijs zal de kadastrale grens een definitieve status krijgen en is sprake van definitieve kadastrale grenzen en kan juridische waarde aan de grens worden toegekend. Dit type grenzen bestaat sinds 1 januari 2015.

Een definitieve kadastrale grens is een grens die door de landmeter van het Kadaster is vastgesteld op basis van verstrekte meetgegevens of door de aanwijs door partijen. De landmeter van het Kadaster heeft op basis van de aanwijs door partijen de grens definitief vastgesteld. Op de kadastrale kaart zijn deze grenzen zichtbaar in de kleur zwart. Het overdragen van een perceel met dit type grenzen biedt de meeste rechtszekerheid.