Woningmarkt 4e kwartaal 2023: doorstromers kochten minder

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal transacties en de trend hiervan op de woningmarkt
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1 

Doorstromers kochten minder, koopstarters juist meer

De daling van het aantal transacties kwam vooral doordat doorstromers minder woningen kochten. Zij kochten in het 4e kwartaal 2023 ruim 8% minder dan 1 jaar eerder. Doorstromers stelden de beslissing om te verhuizen uit. Hiervoor waren 3 redenen:

• er was geen geschikt aanbod in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw
• verhuizen was niet echt nodig 
• stijgende hypotheekrente in 2023

De stijgende hypotheekrente zorgde ervoor dat ook koopstarters in 2023 gemiddeld met hogere woonlasten te maken kregen dan 1 jaar ervoor. Tegelijkertijd is het voor jonge huishoudens die uit een huursituatie komen, altijd interessant om een eerste koopwoning te kopen. Dat komt doordat meestal hun hypotheeklasten lager zijn dan de huur die zij betalen en de koopkrachttoename van jonge huishoudens vaak veel groter is dan van oudere.

De lonen zijn de laatste tijd flink gestegen. Wat de leencapaciteit van koopstarters vergrootte en de hypotheekrentestijging compenseerde. Hierdoor is het niet verrassend dat het Kadaster in het 4e kwartaal van 2023, juist 8,5% meer transacties van koopstarters registreerde. Het 5e kwartaal op rij dat koopstarters meer woningen kochten in vergelijking met 1 jaar eerder.

Figuur 2: Trendmatige ontwikkeling van het aantal transacties naar type koper op de woningmarkt (trendmatig wil zeggen op basis van het gemiddelde van de laatste 4 kwartalen)
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2 

60% in grote steden is koopstarter

Koopstarters kochten vooral meer woningen in de grote steden. In vergelijking met 1 jaar eerder kochten ze 14% meer woningen in de 4 grootste gemeenten van Nederland (G4). De grote steden blijven, ondanks de hogere gemiddelde woningprijzen, aantrekkelijk voor koopstarters. Nu particuliere investeerders minder actief zijn en meer woningen verkopen dan dat zij kopen, krijgen koopstarters meer kansen op de woningmarkt. In het 4e kwartaal 2023 was het aandeel van koopstarters in de grootste gemeenten ruim 60%. In de andere grote steden (G40) was dit percentage veel lager, namelijk 47%. In de rest van Nederland zelfs nog lager, namelijk 37%.

Figuur 3: Aandeel koopstarters per gemeente (kaart)
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3 

Opkrabbelende woningprijzen, vooral doorstromers betalen meer voor hun woning 

In het 4e kwartaal 2023 daalde de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) op jaarbasis. Dit was slechts een kleine daling van 0,6% ten opzichte van het 4e kwartaal 2022. In vergelijking met het 3de kwartaal 2023 steeg de PBK juist met 1,7%. Dat is de 2e achtereenvolgende stijging na een dalingen van 3 kwartalen op rij. De huidige prijsstijging komt vooral doordat de vraag begint toe te nemen terwijl er nog weinig woningen te koop aangeboden worden, zowel op de bestaande markt als op de nieuwbouwmarkt. 

• Doorstromers betaalden gemiddeld 3,6% meer voor een woning dan 1 jaar terug.
• Koopstarters kochten in het 4e kwartaal wel meer woningen. Maar de gemiddelde prijs ervan was in vergelijking met 1 jaar eerder maar 1,8% hoger. 
• De gemiddelde prijs die koopstarters in de grote steden betaalden, was in het 4e kwartaal 2023 met € 423.000 zelfs even hoog als 1 jaar geleden. 
• In de andere grote steden (G40) en de rest van Nederland betaalden koopstarters gemiddeld 2% meer dan 1 jaar eerder. 

De gemiddelde prijsstijging (1,7%) is lager dan de prijzen die doorstromers betalen (3,6%) en die koopstarters betalen (1,8%). De belangrijkste reden hiervoor is dat het aandeel doorstromers afneemt en die van koopstarters toeneemt. Hierdoor is de gemiddelde prijsstijging meer afhankelijk van de (veel) lagere prijs die koopstarters betalen.

Figuur 4: Woningprijsontwikkeling van woningen gekocht door starters en doorstromers voor G4, G40 en de rest van Nederland
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4 

Prijzen gestegen in meer dan helft van gemeenten

In 53% van de gemeenten lagen de gemiddelde woningprijzen hoger dan 1 jaar terug. Voor 44% van de gemeenten gold juist dat de prijzen lager waren. In 25 gemeenten lag de gemiddelde woningprijs boven de € 550.000. Het grootste deel van deze gemeenten ligt in het noorden van de Randstad. De duurste gemeente was Blaricum met ruim 1,1 miljoen euro. In 21 gemeenten lag de gemiddelde woningprijs onder de € 300.000. Deze gemeenten liggen vooral aan de randen van Nederland.

Figuur 5: Gemiddelde woningprijs per gemeente
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Video: interview Paul de Vries

Woningmarktexpert Paul de Vries licht het Woningmarkt Kwartaalbericht van het 4e kwartaal van 2023 kort toe.

Over het onderzoek

• Dit Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt is geschreven door onderzoekers Sara Bugera, Lianne Hans, Frank Harleman, Jorian Lamberink, Marion Plegt, Diane Stiemer, Paul de Vries en Joost Zuidberg.
• Maandelijks publiceren het Kadaster en het CBS informatie over de woningmarkt (PBK), gebaseerd op woningprijsindex. De woningprijsindex corrigeert voor toevalligheden in de transacties, zoals woningtype en regio. In deze publicatie kijken we alleen naar de gemiddelde prijs. 
• Het Kadaster publiceert het aantal transacties en de woningprijs op basis van de eigendomsoverdrachten bij de notaris. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)  publiceert op basis van de koopakten. 

Meer informatie

Contact

• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert. Contactgegevens vindt u op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.

Andere onderzoeken

• Meer onderzoeken van het Kadaster over de woningmarkt vindt u op de pagina Woningmarkt.

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

• Onze eerdere Kwartaalberichten vindt u op de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
• Wilt u het Kwartaalbericht woningmarkt voortaan per mail ontvangen? Schrijf u dan in via het aanmeldformulier.