Woningmarkt 3e kwartaal 2023: stedelijke appartementen in trek bij jongeren

De dalende trend in het aantal transacties houdt in het 3e kwartaal aan. Jongeren onder 35 jaar bleven het actiefst op de woningmarkt, waardoor de transacties van appartementen, met name in de steden, toenamen. Dit en meer leest u in ons Kwartaalbericht.

Dalende trend in transacties duurt voort

Er wisselden 46.900 woningen van eigenaar in het 3e kwartaal van 2023. Hoewel dat er meer waren dan in het 2e kwartaal van dit jaar (44.500), spreken we van een aanhoudende dalende trend. Het Kadaster kijkt in analyses naar de trendmatige ontwikkeling van het aantal transacties (het gemiddelde van afgelopen vier kwartalen). Hierdoor sluiten we seizoenseffecten uit in de analyse. Het aantal transacties nam trendmatig met 5,8% af vergeleken met 2022. In de eerste twee kwartalen van 2023 was er een vergelijkbare afname in het aantal transacties. Het aantal transacties was op het laagste niveau sinds eind 2015.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal transacties in laatste 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal transacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 60.000 en de stapgrootte is 20.000. Er is te zien dat, ondanks dat er meer transacties waren dan in vorig kwartaal, de dalende trend doorzet. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal transacties en de trend van het aantal transacties op de woningmarkt
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

Prijzen koopwoningen stegen ten opzichte van vorig kwartaal, maar zijn nog steeds lager dan vorig jaar

In het 3e kwartaal was de gemiddelde woningprijs € 418.000. Dat is 5,7% lager dan in het 3e kwartaal van 2022, maar 2,7% hoger dan in het 2e kwartaal van 2023. In Nederland zijn de prijzen de afgelopen 4 maanden gestegen. 

De PBK, de woningprijsindex die het Kadaster en CBS gezamenlijk presenteren, laat ook zien dat het huidige prijsniveau lager ligt dan 1 jaar terug, namelijk 4,6%. Ten opzichte van vorige kwartaal zijn de prijzen gestegen met 1,2% gestegen. De gemiddelde prijs geeft de prijsontwikkeling van de verkochte woningen; de woningprijsindex geeft de geschatte waardeontwikkeling van alle koopwoningen, dus ook van de niet verkochte woningen. Meer over prijsindex staat op de pagina Prijsindex Bestaande Koopwoningen op CBS.nl.

De landkaart geeft de gemiddelde woningprijzen per gemeente in het 3e kwartaal van 2023. Rucphen is de enige gemeente, waar de gemiddelde woningprijs gelijk is aan de landelijke gemiddelde woningprijs: € 418.000. Gemeenten die € 3.000 ‘goedkoper’ zijn, zijn Oirschot, Alkmaar en Purmerend. Gemeenten die € 3.000 ‘duurder’ zijn, zijn Wijk bij Duurstede, Hillegom en Vijfheerenlanden.

Deze kaart toont per gemeente de koopsomklasse van de transacties voor het derde kwartaal van 2023. De laagste klasse is gemiddeld minder dan €300.000, de hoogste klasse gemiddeld meer dan €550.000. Er is te zien dat de lage prijsklassen vooral aan de randen vanh et land gevonden worden. De hoogste prijsklassen liggen in de Randstad. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

* Gemeenten met minder dan 10 transacties zijn uitgesloten
Figuur 2: De gemiddelde woningprijs per gemeente
Bron: Kadaster
Open toegankelijke ods-document met data van figuur 2


60% van de transacties lag onder de NHG-grens

In onderstaande figuur is het aandeel woningen verkocht onder de Nationale Hypotheek Grens (NHG) per gemeente weergegeven. Woningkopers kunnen gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die geeft  de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheek wordt terugbetaald als de woningeigenaar dat niet meer kan. Om in aanmerking te komen, mag de koopsom in 2023 niet hoger zijn dan €405.000.Gemeenten gebruiken de NHG-grens vaak voor hun lokale woningbeleid als indicator voor betaalbaar wonen, zoals bij de opkoopbescherming en het toewijzen van woningen aan bewoners met lokale binding (Huisvestingswet). 

Bij 60% van alle transacties in het 3e kwartaal van 2023 lag de transactieprijs onder deze NHG-grens. Het aandeel woningen verkocht onder de NHG-grens verschilt per regio. In het midden van Nederland rondom Amsterdam en Utrecht, langs de kustgemeenten vanaf Callantsoog tot aan Den Haag en in en rondom Eindhoven, is dit aandeel het laagst. Het aandeel verkochte woningen onder NHG-grens is het hoogst in de randgemeenten van de provincies Groningen en Fryslân en in een aantal gemeenten in de provincie Zeeland en Limburg. In 54 gemeenten was het aandeel woningen verkocht onder de NHG-grens 80% of meer. In slechts 11 gemeenten was het aandeel woningen verkocht onder de NHG-grens minder dan 20%. 

Tijdens de Dag van De Volkshuisvesting organiseert het Kadaster, in samenwerking met het Nibud, een sessie over betaalbaar wonen.

Deze kaart toont per gemeente het aandeel woningen verkocht onder de NHG-grens in 2023Q3. De laagste klasse is minder dan 20%, de hoogste klasse is meer dan 80%. Er is te zien dat in het merendeel van de gemeenten meer dan de helft van de woningen voor een bedrag onder de NHG-grens gekocht werden. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 3: Het aandeel van woningen verkocht onder de NHG-grens per gemeente
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Vooral 35 tot 65-jarigen kochten minder

In alle leeftijdsklassen werden minder woningtransacties geregistreerd vergeleken met 2022. In het 3e kwartaal van 2023 was de grootste daling in het aantal transacties te zien in de leeftijdsgroep van 35-65 jaar met een afname van 13,6% in vergelijking met een jaar eerder. Bij kopers jonger dan 35 jaar was de daling slechts 2,3%. In de onderstaande figuur laat de trend een gematigder beeld zien.

De transacties daalden vooral in de leeftijdsklasse van 35 tot 65 jaar. Dit had verschillende oorzaken:  

  • Deze leeftijdsklasse bestaat vooral uit doorstromers die al een woning hebben. Hierdoor is de nood voor verhuizen voor hen minder hoog dan bij koopstarters. Zij kunnen dus wachten op een geschikt moment om hun woning te verkopen en een nieuwe te kopen.
  • De dalende woningprijzen maakte het voor doorstromers risicovoller om hun oude woning te verkopen.
  • Het tekort aan beschikbaar aanbod van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen beperkt de doorstroommogelijkheden. 

Deze grafiek toont de trend van het aantal transacties per leeftijdsklasse per jaar voor de afgelopen 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal transacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 30.000 en de stapgrootte is 5.000. Er is te zien dat het aantal transacties daalt bij alle leeftijdsklassen. Onder de 35-minners was de daling met 2,3% het kleinst. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 4: Trend (voortschrijdend kwartaalgemiddelde) van het aantal transacties per leeftijdsklasse
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

Appartementen blijven in trek

Bij de grondgebonden woningen zien we een dalende trend van het aantal verkochte woningen. Deze trend geeft het gemiddelde aantal transacties van afgelopen vier kwartalen weer. Deze trend daalt sinds 2021 voor grondgebonden woningen en zien we ook terug als we naar de absolute aantallen transacties kijken. Het aantal verkochte hoek- en tussenwoningen is het afgelopen kwartaal met 11% gedaald in vergelijking met het 3e kwartaal van vorig jaar. Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen laten in dezelfde periode ook een daling zien van 9%.

In tegenstelling tot grondgebonden woningen laat de trend van de verkoop van appartementen een lichte stijging zien na een periode van daling. Deze omslag zien we ook terug als we naar de absolute aantallen transacties kijken. In het 3e kwartaal van 2023 werden 5% meer appartementen verkocht dan in dezelfde periode in 2022. Appartementen hebben vaak een snelle doorlooptijd en worden om die reden relatief vaak verkocht. Aangezien appartementen over het algemeen minder kosten, worden ze veel door mensen onder de 35 gekocht, omdat ze voor hen betaalbaar zijn

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype per jaar voor de afgelopen 10 jaar. De x-as toont de jaren. De y-as toont het aantal transacties in duizendtallen, de ondergrens is 0, de bovengrens is 30.000 en de stapgrootte is 5.000. Er is te zien dat de trend van het aantal verkochte appartementen toeneemt, in tegenstelling tot de trend voor grondgebonden woningen. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 5: Voortschrijdend gemiddelde (trend) van het aantal transacties per woningtype
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5


Meeste transacties vinden plaats in grote steden

In het 3e kwartaal van 2023 vonden de meeste transacties plaats in grote steden. Dit is logisch, want deze steden hebben de meeste huizen. Je kunt ook kijken naar het aantal transacties ten opzichte van de koopwoningvoorraad per gemeente. In de periode oktober 2022 tot en met september 2023 werd er landelijk gemiddeld 3,9% van de koopwoningvoorraad verkocht. Als we kijken naar de grote steden, dan ligt daar ook het gemiddelde het hoogst. De G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) scoren percentages boven de 5%. Ook in de G40 zien we in verhouding veel transacties. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat er in de grote steden veel appartementen beschikbaar zijn en deze worden relatief vaak verkocht.

Deze kaart toont per gemeente het aandeel woningen verkocht in de periode oktober 2022-september 2023 ten opzichte van de woningvoorraad in bezit van eigenaar-bewoners. De laagste klasse is minder dan 2%, de hoogste klasse is meer dan 50%. Er is te zien dat ook ten opzichte van de koopwoningvoorraad de meeste transacties plaatsvinden in de grote steden. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries via 06-27199503.

Figuur 6: Het aandeel van verkochte woningen vergeleken met de koopwoningvoorraad per gemeente
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Video: interview Frank Harleman

Woningmarktexpert Frank Harleman licht het Woningmarkt Kwartaalbericht van het 3e kwartaal van 2023 kort toe.

Over het onderzoek

  • Het Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt is geschreven door Sara Bugera, Lianne Hans, Frank Harleman, Jorian Lamberink, Marion Plegt, Diane Stiemer en Paul de Vries
  • Maandelijks publiceren het Kadaster en het CBS informatie over de woningmarkt (PBK), gebaseerd op woningprijsindex. De woningprijsindex corrigeert voor toevalligheden in de transacties, zoals woningtype en regio. In deze publicatie kijken we alleen naar de gemiddelde prijs. 
  • Het Kadaster publiceert het aantal transacties en de woningprijs op basis van de eigendomsoverdrachten bij de notaris. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)  publiceert op basis van de koopakten. 

Meer informatie

Contact

Andere onderzoeken

Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt

Deel deze pagina

Terug naar vorige pagina