Wat doet aanpassing overdrachtsbelasting met woningmarkt?

Starters stelden woningoverdracht uit tot 2021

Ook voor kopers onder de 35 jaar is het tarief aangepast: iedereen van 18 tot 35 jaar heeft vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van hun 1e woning, zolang zij niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt. Het doel van deze tariefaanpassing is om koopstarters meer kans te geven op de woningmarkt. Op Prinsjesdag 2020 werd dit officieel aangekondigd. Daarna zien we het aantal woningkopers onder de 35 sterk afnemen. Zij stelden hun woningoverdracht uit tot na de jaarwisseling om geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen. In januari 2021 zien we namelijk 2 keer zo veel woningtransacties als in januari 2020. Hun aandeel neemt hierdoor sterk toe.

Competitie tussen starters en investeerders

Particuliere investeerders zijn vaak actief in wijken waar jonge mensen willen wonen. Hierdoor kan competitie ontstaan tussen de investeerders en de koopstarters. Uit eerder onderzoek van het Kadaster blijkt overigens dat particuliere investeerders en koopstarters elkaar niet altijd in de weg zitten. Wel zien we dat veel aankopen door particuliere investeerders vaak leiden tot een hogere gemiddelde woningprijs.

Cijfers over investeerders en starters op de woningmarkt 

Meeste particuliere investeerders in de G4

In de afgelopen 10 jaar kochten particuliere investeerders nog nooit zoveel woningen:

• In de G4 kochten particuliere investeerders de afgelopen 10 jaar ruim 25% van de verkochte woningen. In heel Nederland was dat ruim 15%.
• In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de G4 ruim 40% van de verkochte woningen, in heel Nederland was dit bijna 30%. De aandelen bereikten daarmee het hoogste punt in de afgelopen 10 jaar.

Investeerders kopen meer van eigenaar-bewoners in de G4

Particuliere investeerders kochten steeds vaker een woning van eigenaar-bewoners:

• In de afgelopen 10 jaar kochten particuliere investeerders in de G4 zo’n 13% van de  door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dat aandeel op ongeveer 7%.
• In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de G4 ruim 25% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. In heel Nederland lag dit op iets meer dan 15%.

Figuur 1: Aandeel particuliere investeerders in gehele en EB-markt

In figuur 1 zijn de ontwikkelingen te zien voor de gehele woningmarkt en de eigenaar-bewoner-markt (EB-markt) over de afgelopen 10 jaar. De stippellijn toont de daadwerkelijke data, de dikgedrukte lijn is de trendlijn.

Onder de gehele woningmarkt verstaan we alle verkopen door bijvoorbeeld particulieren, bedrijven en corporaties. Met de eigenaar-bewoner-markt bedoelen we woningen die verkocht worden door eigenaar-bewoners. Daarmee zijn ze onderdeel van de gehele woningmarkt. Wanneer een particuliere investeerder een woning koopt van een eigenaar-bewoner, dan verandert deze woning dus van een koop- naar een huurwoning.    

 

Wijken waarin investeerders actief zijn

Particuliere investeerders zijn vaak in bepaalde wijken actiever dan in andere. Het gaat dan om wijken waar jonge mensen willen wonen. Voor de G4 onderzochten we binnen de eigenaar-bewoner-markt waar het aandeel particuliere investeerders in 2020 het grootst was. Het gaat, in willekeurige volgorde, om de volgende wijken:

• Amsterdam: Bijlmer Centrum (D,F,H), Burgwallen-Oude Zijde, De Weteringschans, Holendrecht/Reigersbos en Sloterdijk
• Rotterdam: Charlois, Delfshaven, Feijenoord, Kralingen-Crooswijk en Noord
• Den Haag: Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk en Laakkwartier en Spoorwijk
• Utrecht: Overvecht, Binnenstad, Zuidwest

Aandeel particuliere investeerders in wijken G4

Zowel tussen als binnen de G4 varieert het aandeel particuliere investeerders erg in de eerder genoemde wijken:

• In Amsterdam loopt het uiteen van bijna 30% tot bijna 75%.
• In Rotterdam zit het aandeel tussen ruim 20% tot bijna 40%.
• In Den Haag gaat het om bijna 30% tot 45%.
• In Utrecht varieert het van ruim 15% tot bijna 30%.

Figuur 2: Verdeling kopers jonger en ouder dan 35

Het aandeel kopers van 35 jaar en ouder is de afgelopen jaren gegroeid, ten koste van de kopers onder de 35. Tijdens de financiële crisis en tot ongeveer 2015 was dit juist andersom en hadden de jongere kopers een groter aandeel binnen de woningaankopen.

Extra voorwaarde vanaf 1 april

Vanaf 1 april 2021 geldt een extra voorwaarde voor de vrijstelling voor starters, namelijk dat de woning (inclusief aanhorigheden, zoals de tuin, garage en schuur) niet duurder mag zijn dan €400.000. Ook met deze extra voorwaarde hebben kopers tot 35 jaar een voordeel ten opzichte van de particuliere investeerders én ten opzichte van oudere kopers die het tarief van 2% blijven betalen.

Meer informatie

• Wat zijn de cijfers achter het toenemende bezit van particuliere investeerders? Onze woningmarktexpert Paul de Vries was op 13 maart 2021 te gast bij het tv-programma Kassa. Kijk het programma terug op de website van Kassa - BNNVARA. 
• Dat particuliere investeerders en koopstarters elkaar niet altijd in de weg zitten, leest u in ons rapport Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden.
• Waarom veel woningaankopen door particuliere investeerders in een wijk vaak leiden tot een hogere gemiddelde woningprijs leest u in ons onderzoek Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt.
• Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert. Contactgegevens vindt u op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.
• De aankomende periode actualiseren en analyseren we regelmatig de woningmarktcijfers. Ook komen we met updates. Houd daarvoor onze website en social media in de gaten.