Verkopen woningcorporaties: alle data op een rij

Minder verkoop aan eigenaar-bewoners en koopstarters

De verkoop aan particulieren die zelf in een woning wonen (eigenaar-bewoners) nam met 19% af tussen 2019 en 2020. Ook het aantal verkopen aan koopstarters nam in diezelfde periode af met 17%. Woningcorporaties verkochten tot 2015 in totaal 55% van hun woningen aan koopstarters. Sinds 2015 neemt het aanbod af en verschuift het richting andere kopers, met name investeerders. Voor starters op de woningmarkt krimpt daarmee een belangrijke bron van betaalbare koopwoningen.

Figuur 1. Verkopen van woningcorporaties, voortschrijdend 4-kwartalentotaal

Alleenstarter vindt nog minder snel een woning bij de woningcorporatie

Vooral de starter die alleen een huis wil kopen (alleenstarter) vindt minder snel een woning bij de woningcorporatie. Van alle woningen die alleenstarters kochten voor 2014 was ruim 20% van een woningcorporatie. In 2020 was dit slechts 7%. Ook bij starters die samen kopen (samenstarters) is een afname zichtbaar van 12% naar 4%. Voor samenstarters speelden woningcorporaties al een kleinere rol dan voor alleenstarters. De afname is dus minder sterk, zoals te zien is in figuur 2.

Figuur 2. Aandeel woningcorporaties in aankopen koopstarters

Woningcorporaties kochten in 2020 veel woningen met lager energielabel

Woningcorporaties verkopen met name woningen met label C of lager en ook een kleiner aantal woningen met label A of B zoals te zien is in figuur 3. De laatste jaren lijken corporaties weer iets vaker een woning met een lager label te verkopen. Opvallend is dat ze in 2020 relatief veel woningen met een lager label aankopen. Mogelijk zijn dit woningen met een koopgarantregeling. Dit vergroot de verduurzamingsopgave voor woningcorporaties, omdat ze deze woningen ook allemaal moeten verduurzamen. De opgave is: CO2-neutraal in 2050.

Figuur 3. Verkopen en aankopen van woningcorporaties naar energielabel

Corporatiewoningen met lager energielabel vooral verkocht aan koopstarters

Woningcorporaties verkopen de woningen met een relatief mindere energieprestatie vaker aan koopstarters, zoals te zien is in figuur 4. Ruim 45% van de verkochte woningen met een energielabel C of lager is verkocht aan een koopstarter. 69% van alle woningen die koopstarters van een woningcorporatie kopen heeft een label C of lager. Echter, het grootste deel (31%) hiervan heeft energielabel C. Koopstarters kopen van andere verkopers vaker slechtere labels (D of E) dan van woningcorporaties. Uit ons onderzoek uit 2019 en 2020 blijkt dat veel jongeren woningen in de labelklassen C, D en E kochten. Dit is opvallend, omdat koopstarters de minste financiële capaciteit hebben om een huis te verduurzamen.

Woningcorporaties verhandelen woningen met laag energielabel onderling

Van de woningen die onderling verhandeld worden, heeft 62% energielabel C of lager. Maar omdat corporaties gemiddeld minder onderling verkopen dan aan particulieren gaat dit om slechts 18% van alle door corporaties verkochte woningen met een energielabel C of lager. Voor doorstromers of investeerders is het aandeel gekochte woningen met een energielabel C of lager 58% en 49%. Investeerders kopen vaker de hoger gelabelde woningen (A of B) van woningcorporaties.

Figuur 4. Verkopen van woningcorporaties naar type koper per energielabel

Piek onderlinge transacties in 2020

Het aantal onderlinge woningtransacties in figuur 5 laat een piek zien in 2012 en 2020. Beide pieken komen voor rekening van Vestia. Vestia verkocht eind 2020 ongeveer 5.600 verhuureenheden aan andere corporaties.

Waarom kopen woningcorporaties van elkaar?

Woningcorporaties zijn via wet- en regelgeving financieel aan elkaar verbonden. Als een corporatie in financiële problemen komt of niet meer kan voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave binnen een gemeente, moeten andere corporaties financieel bijspringen of uiteindelijk zelfs de gemeente waar de woningen staan in combinatie met het Rijk als mede-achtervanger. Sommige corporaties kunnen al bijna 10 jaar niet voldoen aan hun volkshuisvestelijke opgave. Deze saneringscorporaties moeten een groot aantal sociale huurwoningen verkopen om financieel te herstellen. De gemeenten waarin zij actief zijn, stimuleren de verkoop aan andere corporaties. Zo blijft het bezit in corporatiehanden en dat waarborgt de omvang van de sociale huursector. Dat laatste is een wettelijke verantwoordelijkheid van de gemeente.

Wat is de invloed van aanpassing overdrachtsbelasting?

De piek in het 4e kwartaal van 2020 kan komen door de onzekerheid of de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% ook voor onderlinge corporatieverkopen en saneringstransacties ging gelden. Hoewel de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toezegde dat voor corporatieverkopen een uitzondering op de overdrachtsbelasting gemaakt zou worden, was dit besluit nog niet voor 31 december 2020 gepubliceerd. Woningcorporaties besloten toen te verkopen voor de jaarwisseling, dat verklaart de piek in het 4e kwartaal.

Welke invloed heeft de Woningwet?

Ook hebben een aantal onderlinge transacties te maken met de verkoop van woningen die niet in de eigen woningwetregio van de corporatie liggen.  De Woningwet 2015 bepaalt dat een corporatie alleen actief mag zijn binnen 1 van de 19 woningmarktregio’s. Dat is goed voor de binding van de corporatie met de gemeenten binnen de regio. Corporaties trekken zich daarom geleidelijk terug in hun woningwetregio en verkopen bezit in hun kerngebied. Ook nu geldt dat ze liever aan collega-corporaties verkopen (wellicht na overleg met de gemeenten) dan aan investeerders.

Het stuk over onderlinge transacties is met dank aan Randy Martens, AEDES, koepelorganisatie voor woningcorporaties.

Figuur 5. Onderlinge woningtransacties van woningcorporaties, per kwartaal

Begrippenlijst

• Doorstromers: huishoudens waarvan de eigenaren al eerder een woning in bezit hebben gehad. Hieronder rekenen we ook doorstromers die samen met een starter een woning kopen, de zogeheten combistarters.
• Bij verhuurders onderscheiden we woningcorporaties en investeerders. In deze laatste groep zitten zowel particulieren als grotere bedrijfsmatige investeerders. Investeerders kopen een woning om er niet zelf in te gaan wonen. Bij deze groep onderscheiden we investeerders die 1 woning tegelijk kopen en investeerders die meerdere woningen tegelijk kopen (bulk).
• Koopgarantregeling: een regeling waarbij de koper koopt van een corporatie en alleen aan de corporatie kan terugverkopen. De corporatie heeft een terugkoopplicht binnen 3 maanden.

Meer informatie

• In 2020 stelde het Kadaster samen met de NVM vast dat woningcorporaties steeds minder zijn gaan verkopen sinds 2015 tot en met 2019 en dat daarmee een belangrijke bron van betaalbare koopwoningen voor koopstarters afneemt. Ga naar ons artikel in Mejudice.
• Wilt u meer weten over de invloed van de aanpassing overdrachtsbelasting op koopstarters en particuliere investeerders? Lees dan ons onderzoek 'Wat doet aanpassing overdrachtsbelasting met woningmarkt?'.
• Dit artikel is geschreven door Lianne Hans en Paul de Vries. Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert. Contactgegevens vindt u op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.