Mondelinge koopovereenkomst
Ketenintegratie Inschrijving Kadaster (KIK) en een mondelinge koopovereenkomst, gaat dat samen? Bewaarder Jacques Vos geeft een toelichting.
Het Kadaster zou graag de mondelinge koopovereenkomst binnen KIK ondersteunen. Het probleem is echter dat op grond van de wet de koop schriftelijk moet zijn aangegaan:
- bij de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddelen daarvan
- als de koper een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:2 lid 1 BW))
Is de koopovereenkomst in deze gevallen niet schriftelijk vastgelegd, dan zullen wij een Verzoek tot Verbetering (VTV) moeten versturen.
Herkennen van elementen
Voor het kunnen versturen van een VTV moet ons automatiseringssysteem de elementen (zoals vastgesteld in artikel 7:2 lid 1 BW) herkennen om te kunnen concluderen of wel of niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste.
Zolang die elementen niet kunnen worden herkend met behulp van kunstmatige intelligentie of nieuwere technologieën, kunnen wij deze mogelijkheid alleen ondersteunen in een KIK-akte als de objecten volledig zijn omschreven, volgens een volledig geprogrammeerd model.
Vrije invulvelden
In een volledig geprogrammeerd model komen geen vrije invulvelden voor. De vrije beschrijving van het object, zoals dat nu in de (KIK-)akte kan plaatsvinden, (het is een vrij tekstveld) verdwijnt hiermee. Dat lijkt ongewenst voor de dagelijkse praktijk, het rechtsverkeer en de redactievrijheid van partijen, de makelaar en de notaris.
Drop-down menu`s in plaats van vrije tekst
Een volledig geprogrammeerd model zou betekenen dat de notaris moet kiezen uit een aantal ‘drop-down menu`s’ voor elk van de elementen. Een voorbeeld: het [woonhuis]/ de [rietgekapte][villa]/ het [herenhuis]/ de [geschakelde] [tussenwoning]/ het [appartementsrecht], gelegen op de [telwoord] verdieping / de [maisonnette]/ met [parkeergarage]/ [parkeerplaats]/ [kippenhok]/ etc met [erf]/ [tuin] en [ondergrond], gelegen ……
De ‘drop-down menu`s’ zouden elk bestaan uit een vrijwel oneindige lijst met mogelijkheden, wat de werkbaarheid niet ten goede zou komen. Bovendien zijn er altijd gevallen in de praktijk aan te wijzen die niet in de lijsten zijn onder te brengen. Dit zou een constante stroom wijzigingen in de lijsten tot gevolg hebben.
Koopovereenkomst mag in bepaalde gevallen wél mondeling
Zouden we de casus ‘andersom’ benaderen, dan zouden we een lijst moeten opstellen met de objecten waarvan de koopovereenkomst juist wél mondeling overeengekomen mag worden. Bijvoorbeeld: weiland/ grasland/ groenstrook/ garagebox/ bedrijfspand (waarbij het bedrijfspand niet bestemd mag zijn om – na verbouwing – als woonhuis te worden gebruikt). In geen geval mag dan een ander zelfstandig naamwoord in het vrije tekstveld van de objectomschrijving voorkomen. Dus niet: “het bedrijfspand met woonhuis, ondergrond, erf en tuin..”. De blokkade wordt hier gevormd door ‘woonhuis’, tenzij een niet-natuurlijk persoon (rechtspersoon) het verkochte zou kopen. Deze controle zou vragen om de uitgebreide lijsten als hiervoor beschreven, tenzij we de tekst van weiland/ grasland/ groenstrook/ garagebox/ bedrijfspand ‘op slot’ zouden zetten. Dit betekent dat er dan geen enkele vrijheid is voor de notaris om extra elementen aan de omschrijving toe te kunnen voegen.
Nieuwsbrief voor het Notariaat
Dit artikel kwam voor in de Nieuwsbrief voor het Notariaat van augustus 2020.
Bekijk de pagina met verzamelde artikelen uit de nieuwsbrieven voor het notariaat.
Wilt u het nieuws ook in uw mailbox ontvangen? Schrijf u dan in voor de nieuwsbrief van het Kadaster.