Hypotheekmarkt 2e halfjaar 2024: doorstromers leenden minder door overwaarde

Hoeveel hypotheken werden afgesloten? Lenen mensen meer of minder in vergelijking met de koopsom? En wat zijn de verschillen tussen doorstromers en koopstarters? In dit bericht leest u de laatste stand van zaken over de markt voor particuliere woninghypotheken.

De top 3 belangrijkste conclusies

  1. Het aantal afgesloten hypotheken steeg in het 2e halfjaar van 2024 met 25% naar ruim 211.000. Er waren vooral meer hypotheken voor de aankoop van een woning. De toename van het aantal over- en bijsluitingen was beperkt.
  2. De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning (€ 476.000) steeg naar het hoogste niveau sinds 2019. Datzelfde gold voor die van over- en bijsluitingen (€ 298.000).
  3. Hogere woningprijzen leidden ertoe dat doorstromers de laatste jaren profiteerden van een forse overwaarde. Daardoor leenden ze minder. Hun geldlening als percentage van de koopsom (loan-to-value, LTV) nam sterk af: van 90,8% in het 1e halfjaar van 2019 naar 78,8% in het 2e halfjaar van 2024. De LTV van starters daalde slechts beperkt, van 94,2% naar 91,7%.

Aantal nieuwe hypotheken steeg sterk

  • In het 2e halfjaar van 2024 werden ruim 211.000 hypotheken afgesloten.
  • Het aantal nieuwe hypotheken lag daarmee bijna 25% hoger dan in het 1e halfjaar van 2024. En ruim 23% hoger dan in het 2e halfjaar van 2023.
  • In het 2e halfjaar van 2021 bereikte het aantal afgesloten hypotheken een hoogtepunt met ruim 263.000.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont het aantal nieuw afgesloten hypotheken (in duizendtallen). De ondergrens is 0, de bovengrens is 300 en de stapgrootte is 50. De figuur laat een flinke toename van het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het laatste halfjaar zien. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 1: Ontwikkeling van het aantal hypotheken
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 1

De totale hypotheeksom steeg met ruim een derde

  • De totale hypotheeksom over het 2e halfjaar van 2024 kwam uit op € 79,4 miljard. Dit is ruim 20 miljard meer dan in het 1e halfjaar van 2024. Een toename van bijna 34%. Dit is het totaal van alle ingeschreven hypotheekbedragen.
  • De totale hypotheeksom kwam in de buurt van het piekniveau van het 2e halfjaar van 2021 en het 1e halfjaar van 2022.
  • De ontwikkeling van de hypotheeksom lijkt op die van het aantal afgesloten hypotheken. De totale hypotheeksom steeg echter wel sterker dan het aantal afgesloten hypotheken. Dat komt doordat ook de hoogte van de gemiddelde hypotheek toenam.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de totale hypotheeksom van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de totale hypotheeksom (in miljarden euro's). De ondergrens is 0, de bovengrens is 100 en de stapgrootte is 10. De figuur laat een sterke toename van de totale hypotheeksom zien in het laatste halfjaar van 2024. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 2: Ontwikkeling van de totale hypotheeksom
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 2

Vooral meer hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning

  • In het 2e halfjaar van 2024 werden bijna 183.000 nieuwe hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning. Dat is bijna 26% meer dan een halfjaar eerder.
  • Het aantal over- en bijsluitingen krabbelde iets op, van ongeveer 24.000 in het 1e halfjaar van 2024 naar ruim 28.000 in het 2e halfjaar van 2024.
  • Historisch gezien lag het aantal over- en bijsluitingen nog altijd erg laag.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024 met uitsplitsing naar hypotheken voor de aankoop van een woning en over- of bijsluitingen. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont het aantal nieuw afgesloten hypotheken (in duizendtallen). De ondergrens is 0, de bovengrens is 200 en de stapgrootte is 20. De figuur laat zien dat er vooral veel hypotheken voor de aankoop van een woning afgesloten werden. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 3: Ontwikkeling van het aantal hypotheken voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 3

Gemiddelde hypotheeksom voor over- en bijsluitingen steeg het sterkst

  • De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning steeg in het 2e halfjaar van 2024 naar € 476.000. Dat is ruim 6% hoger dan het halfjaar ervoor.
  • Voor een over- of bijsluiting was de gemiddelde hypotheeksom ruim € 298.000. Dat is bijna 17% hoger dan in het 1e halfjaar van 2024.
  • De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning steeg naar het hoogste niveau sinds 2019. Datzelfde gold voor over- en bijsluitingen.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom van het aantal nieuw afgesloten hypotheken vanaf het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024 met uitsplitsing naar hypotheken voor de aankoop van een woning en over- of bijsluitingen. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de gemiddelde hypotheeksom (in duizenden euro's). De ondergrens is 0, de bovengrens is 500 en de stapgrootte is 50. De figuur laat zien dat de gemiddelde hypotheeksom voor een over- en bijsluiting het laatste halfjaar sterker is toegenomen dan die van de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankopen. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 4: Ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom voor woningaankoop en over- en bijsluitingen
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 4

De gemiddelde LTV daalde opnieuw na periode van stijging

  • De gemiddelde loan-to-value (LTV) daalde van 87,8% in het 1e halfjaar van 2024 naar 87,0% in het 2e halfjaar. Op de langere termijn is er sprake van een dalende trend: in het 1e halfjaar van 2019 was de gemiddelde LTV nog 92,0%. Loan-to-value is de geldlening als percentage van de koopsom.
  • Tussen het 2e halfjaar van 2022 en het 1e halfjaar van 2024 steeg de gemiddelde LTV. Dat kwam vermoedelijk deels doordat de gemiddelde woningprijs vanaf het 2e halfjaar van 2022 een jaar lang voorzichtig daalde. Doorstromers hadden daardoor minder overwaarde om mee te kunnen nemen naar een nieuwe woning. Ook de geleidelijke afschaffing van de jubelton voor starters kan een effect hebben gehad.
  • In het 2e halfjaar van 2024 nam de LTV weer af. De weer gestegen woningprijzen waren daarvoor waarschijnlijk een oorzaak.

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde loan-to-value van nieuw afgesloten hypotheken voor woningaankopen van het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de gemiddelde loan-to-value (in procenten). De ondergrens is 82%, de bovengrens is 94% en de stapgrootte is 2%. De figuur laat een daling van de gemiddelde loan-to-value zien van 87,8% in het eerste halfjaar van 2024 naar 87,0% in het tweede halfjaar van 2024. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 5: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 5

Deze grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde loan-to-value van nieuw afgesloten hypotheken voor woningaankopen van het eerste halfjaar van 2019 tot en met het tweede halfjaar van 2024. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen doorstromers en koopstarters enerzijds en binnen de G4 en buiten de G4 anderzijds. De x-as toont de halve jaren. De y-as toont de gemiddelde loan-to-value (in procenten). De ondergrens is 75%, de bovengrens is 100% en de stapgrootte is 5%. De figuur laat een sterke daling van de gemiddelde loan-to-value van doorstromers zien, vooral buiten de G4. De gemiddelde loan-to-value van koopstarters is veel minder sterk gedaald. Hebt u naar aanleiding hiervan nog vragen? Neem contact op met onze expert woningmarkt met dit formulier: https://formulieren.kadaster.nl/expert_woningmarkt

Figuur 6: Ontwikkeling van de gemiddelde LTV naar type koper en G4/niet-G4
Bron: Kadaster
Open toegankelijk ods-document met data van figuur 6

Doorstromers profiteerden van overwaarde

  • De sterk gestegen woningprijzen leidden tot flink meer overwaarde voor woningbezitters: de waarde van hun huis steeg sterk, terwijl in veel gevallen de hypotheekschuld juist daalde. De overwaarde konden zij gebruiken om een nieuwe woning te betalen. Doorstromers profiteerden hiervan, koopstarters niet; koopstarters hebben immers geen woning om te verkopen.
  • Doorstromers hoefden door het stijgen van hun overwaarde minder geld te lenen. Hun LTV daalde flink van 90,8% in het 1e halfjaar van 2019 tot 78,8% in het 2e halfjaar van 2024. Die van koopstarters daalde van 94,2% naar 91,7%.
  • Daarnaast mochten ouders vanaf januari 2023 hun kinderen geleidelijk steeds minder belastingvrij geld schenken (jubelton) voor de koop van hun woning. Sinds 1 januari 2024 is deze jubelton volledig afgeschaft. Daardoor moesten koopstarters in veel gevallen meer lenen. Hun LTV steeg van 89,7% in het 2e halfjaar van 2022 naar 92,5% in het 1e halfjaar van 2024.
  • Vooral de LTV van doorstromers buiten de G4 daalde sinds 2019 hard. In het 1e halfjaar van 2019 was de LTV van doorstromers buiten de G4 91,2%. Sindsdien daalde deze tot 78,7% in het 2e halfjaar van 2024. De LTV van doorstromers binnen de G4 daalde in die periode van 87,1% naar 79,7%.
  • De gemiddelde woningprijs die koopstarters betaalden ontwikkelde zich ongeveer hetzelfde als hun gemiddelde geldlening. Voor doorstromers was dat anders: de gemiddelde woningprijs die zij betaalden steeg met ongeveer 65%, terwijl hun gemiddelde geldlening maar met ongeveer 50% toenam. Kortom, doorstromers konden door meer overwaarde duurdere woningen kopen dan koopstarters.

Begrippenlijst

  • Loan-to-value (LTV): bij het vaststellen van de LTV gebruiken wij de koopsom als benadering van de marktwaarde. Dit komt doordat het Kadaster geen taxatiewaardes heeft. Geldverstrekkers gebruiken meestal de taxatiewaarde als benadering van de marktwaarde. Als verbouwingskosten worden meegefinancierd in de hypotheek, dan gaat de geldverstrekker uit van de taxatiewaarde na verbouwing. Die waarde ligt vaak hoger dan de koopsom. Dat verklaart het relatief grote aandeel hoge LTV's bij de aankoop van woningen met een energielabel F of G. Want daarbij is de kans groot dat er vaak een verbouwing of verduurzaming volgt op de aankoop.
  • Hypotheeksom: met de hypotheeksom bedoelen we het ingeschreven hypotheekbedrag, het bedrag dat maximaal geleend mag worden binnen de hypotheek.
  • Geldlening: met de geldlening bedoelen we het bedrag dat daadwerkelijk geleend wordt. Over de hele periode 2019-2024 is in ongeveer 37% van de gevallen waarvoor geldleninginformatie beschikbaar is de geldlening gelijk aan het ingeschreven bedrag. Recent ligt het aandeel rond de 25%.

Meer informatie

  • Dit Kadaster Halfjaarbericht hypotheekmarkt is geschreven door Frank Harleman en Joost Zuidberg.
  • Wilt u meer weten over dit onderzoek of de hypotheekmarkt? Neem dan contact op met de auteurs van het onderzoek via het contactformulier.
  • Meer onderzoeken van het Kadaster over de hypotheekmarkt vindt u op de pagina Onderzoeken.
  • Wij publiceren ook ieder kwartaal de belangrijkste cijfers en ontwikkelingen over de woningmarkt. Ga naar de pagina Kwartaalberichten woningmarkt.
  • Wilt u overzicht van al onze producten die te maken hebben met gegevens over vastgoed? Ga dan naar de pagina Vastgoedinformatie.
  • Iedere maand publiceren wij cijfers over onder andere woningverkopen in ons Vastgoed Dashboard. In dit dashboard vindt u grafieken en tabellen voor heel Nederland en per provincie. Ga naar het Vastgoed Dashboard.

Deel deze pagina

Terug naar vorige pagina