Beleid beperkte rechten op aandelen en vermenging in de BRK
Aanleiding en context voor het beleid
Per 1 februari 2021 heeft het Kadaster nieuw beleid over het vestigen van erfpacht en opstal op aandelen. Bij het Kadaster wordt regelmatig een stuk ter inschrijving aangeboden met de vestiging van een recht van erfpacht of opstal op een aandeel in een onroerende zaak. Bijvoorbeeld bij woningen die in erfpacht worden uitgegeven, met een bijbehorend gemeenschappelijk achtergelegen pad.
Geen vestiging recht van erfpacht of opstal op een aandeel
Vestiging van een recht van erfpacht of opstal op een aandeel in de (mandelige) eigendom van een onroerende zaak is niet mogelijk. Een deelgenoot kan beschikken over zijn aandeel in een gemeenschappelijke onroerende zaak, maar het aandeel van een deelgenoot/mede-eigenaar is een vermogensrecht dat van andere aard is dan de eigendom van de tot de gemeenschap behorende zaak. Een dergelijke vestiging past niet in het systeem van de wet.
Waarschuwing bij vestiging recht van erfpacht of opstal op een aandeel
De notaris ontvangt een verzoek tot verbetering (VTV) en krijgt daarmee de mogelijkheid om zijn stuk te verbeteren. Indien de notaris de akte niet verbetert, maakt de bewaarder gebruik van de waarschuwingsbevoegdheid van artikel 3:19 BW bij stukken die zien op een vestiging van een erfpachtrecht of opstalrecht op een aandeel in een onroerende zaak. Omdat het juridisch niet mogelijk is om een recht van erfpacht of opstal te vestigen op een aandeel in de (mandelige) eigendom van een onroerende zaak, worden notaris en partijen gewaarschuwd dat het met de akte beoogde rechtsgevolg mogelijk niet tot stand komt. We beperken dit tot nieuwe gevallen, dat wil zeggen akten die vanaf 1 februari 2021 ter inschrijving worden aangeboden. Het beleid strekt zich niet uit tot vervolgtransacties, zoals een akte van levering van een vóór 1 februari 2021 ingeschreven erfpacht op een aandeel.
Wanneer is sprake van vermenging?
In sommige situaties beslist men na verloop van tijd om af te zien van de bestaande erfpachtconstructie door de bloot eigendom van de zaak over te dragen aan de erfpachter. We zien regelmatig dat in akten een aandeel in de bloot eigendom wordt overgedragen aan één individuele erfpachter en dat vervolgens vermenging wordt geconstateerd. Echter, in zo’n geval is meestal (nog) geen sprake van vermenging. Van vermenging van het recht van erfpacht of opstal kan pas sprake zijn als alle aandelen in de bloot eigendom zijn overgedragen en in handen zijn van alle erfpachters. Pas dan zal de vermenging worden toegepast in de basisregistratie kadaster (BRK).
Waarschuwing bij onjuiste constatering vermenging
Bij een onjuiste constatering vermenging ontvangt de notaris een verzoek tot verbetering (VTV) en de vermenging zal niet worden toegepast in de Basisregistratie Kadaster. Aangezien de vermenging niet tot stand komt, maakt de bewaarder gebruik van de waarschuwingsbevoegdheid van artikel 3:19 BW nadat in eerste instantie de mogelijkheid wordt geboden om de akte te verbeteren (door middel van het toezenden van een VTV). Dit is bestaand beleid. Ook een daaropvolgende hypotheekakte waarbij de volledige eigendom belast wordt met hypotheek wordt gesanctioneerd met een VTV. Er is immers geen sprake van volledig eigendom. Pas als de vermenging volledig is voltooid, kan de notaris vermenging constateren. Op basis hiervan wordt het volledig eigendom in de Basisregistratie Kadaster te naam gesteld.
Nieuwsbrief voor het Notariaat
- Dit artikel kwam voor in de Nieuwsbrief Notariaat van november 2020 en is geactualiseerd in januari 2021. Bekijk de pagina met verzamelde artikelen van de nieuwsbrief notariaat.
- Wilt u het nieuws ook in uw mailbox ontvangen? Schrijf u dan in voor de nieuwsbrief van het Kadaster.